Huis kopen

Bij de koop van een woning krijgt u te maken met de Duitse wet- en regelgeving. Als Nederlands burger is het al moeilijk om volledig op de hoogte te zijn van onze wet- en regelgeving, laat staan dat u bekend bent met de Duitse gang van zaken rond de aankoop van een huis. Een goede inventarisatie is dus nodig zodat u niet voor verrassingen komt te staan.

Hieronder volgen enkele aandachtspunten:

  • Laat uw hoofd niet op hol brengen door de lage prijzen;
  • Let op uw financiële draagkracht, deze is vaak kleiner dan in Nederland;
  • Vergelijk meerdere huizen met elkaar, en sla niet meteen toe bij het eerste pand;
  • Vraag eerst een ontwerpakte aan;
  • U krijgt te maken met een overeenkomst voor het verkrijgen van het eigendom van de grond (met huis) en een overeenkomst voor de hypotheek; deze overeenkomsten zijn bindend. In Duitsland zijn er dus geen ontbindende voorwaarden zoals in een voorlopig koopcontract en er is geen bedenktijd;
  • Er dient een inschrijving (Vormerkung) plaats te vinden in het Duitse Kadaster (Grundbuch) door de notaris. Deze voorinschrijving houdt een aantekening in het kadaster in, en dient om u te beschermen tijdens het koopproces;
  • Bij twijfel kunt u natuurlijk een taxatie of bouwtechnisch rapport laten opmaken. Dit is in veel gevallen niet verplicht, maar soms wel raadzaam. U krijgt een betere kijk op de technische staat van het object;
  • Ga bij de berekening van uw financiële ruimte uit van de volgende kosten koper: makelaarscourtage tot 3,57% (standaard), notaris & kadaster 1,8%, afsluitprovisie 1%, taxatiekosten € 1.000,- en Grunderwerbsteuer (overdrachtsbelasting). Tot 2010 was dit voor de meeste deelstaten 3,5%. Per 1 oktober 2011 is dit voor Nordrhein-Westfalen 5%. De percentages in andere Bundesländer kunnen weer anders zijn.

De makelaar

De aankoop van Duits onroerend goed kan via een Duitse of Nederlandse makelaar lopen. Sommige Nederlandse makelaars in de grensstreek zijn hierin gespecialiseerd en kunnen u in het Nederlands tekst en uitleg geven. Het komt ook voor dat er een samenwerking plaatsvindt waardoor een pand door meerdere makelaars wordt aangeboden.

Veelal worden woningen zonder adresgegevens aangeboden op internet, omdat de Duitse verkoper het in de regel niet zo prettig vindt dat zijn of haar huis op internet staat. Ze hebben liever niet dat de buren hiervan op de hoogte zijn. Je ziet dan ook vaak dat er geen “te koop” bord in de tuin staat.

In de meeste gevallen wordt de courtage bij de koper in rekening gebracht. Deze is over het algemeen hoger dan in Nederland met uitschieters naar 6% van de koopprijs. Daar komt 19% Mwst (btw) bij. Wettelijk is er geen plafond, maar standaard is het in de regio Kranenburg, Kleve, Goch 3,57%. Het komt ook voor dat de makelaar bij zowel koper als verkoper courtage in rekening brengt.

Om de koper courtage in rekening te kunnen brengen, moet aan de volgende voorwaarden van het Duits Burgerlijk Wetboek worden voldaan:

  • Er is een makelaarsovereenkomst;
  • De makelaar heeft opdrachten uitgevoerd;
  • Er wordt gebruik gemaakt van zijn aanbod en het onroerend goed wordt gekocht.

Leiden de werkzaamheden niet tot het sluiten van een koopcontract, dan kan een makelaar slechts courtage verlangen als dit vooraf overeengekomen is.

In Duitsland is het gebruikelijk dat verkopers meerdere makelaars inschakelen voor de verkoop van hun huis. Hierdoor biedt een optie op een woning geen enkele garantie.

Overigens is het verschil tussen roerend en onroerend goed verder doorgevoerd dan in Nederland. Veelal is de keuken niet in de prijs inbegrepen, omdat de verkopende partij deze meeneemt. Het is raadzaam om een lijst op te stellen waarin vermeld staat wat wel en wat niet in de vraagprijs van het onroerend goed is inbegrepen en wat de eventuele meerkosten zijn voor de overname van roerend goed, zoals keuken, badkamer, meubilair en stoffering.

De notaris

Nieuwbouw en bestaande bouw kunnen juridisch alleen in combinatie met een stuk grond of recht op erfpacht (grond is dan van iemand anders) worden verworven. Een uitzondering geldt voor het appartementsrecht.

Krachtens artikel 313 van het Duits Burgerlijk Wetboek is bij de koop en verkoop van onroerend goed een notariële akte vereist. De aanschaf van onroerend goed moet notarieel worden vastgelegd, zodat deze niet meer kan worden teruggedraaid. Een mondelinge of schriftelijke overeenkomst met de verkoper is niet bindend.

Voor het opmaken van de koopakte is de notaris verplicht het “Grundbuch” (kadaster) te controleren. De taken van de notaris zijn o.a.:

  • Het inlichten van de verantwoordelijke dienst voor de ruimtelijke ordening van de gemeente over de grondverkoop;
  • Het inlichten van de Belastingdienst, die de koper een aanslag voor de overdrachtsbelasting stuurt;
  • Het regelen van de eigendomsoverdracht bij het kadaster;
  • Controleren of de verkoper een hypotheek heeft lopen. Deze moet tenslotte worden ingelost.

De koper wordt pas eigenaar als de overdracht na het betalen van de koopsom definitief is ingeschreven in het “Grundbuch” . In dit “Grundbuch” staat informatie over de grootte van het stuk grond en of er “Grundschulden” (hypotheken) op rusten. Om een claim van een schuldeiser van de verkopende partij op de koper te voorkomen, is controle essentieel. De afrekening met de verkoper en eventuele schuldeisers vindt rechtstreeks plaats en niet via de notaris. In het koopcontract wordt een datum vastgelegd waarop moet worden betaald. Soms is die datum zo krap genomen, dat er onvoldoende tijd is om de inschrijvingsprocedure van de hypotheek af te wachten. Omdat op de afgesproken datum betaald moet worden maar de gelden dan nog niet beschikbaar zijn, kan de notaris in een dergelijke situatie een zogenaamde “Rangbescheinigung” afgeven. Op basis van deze verklaring kan de bank tot uitbetaling overgaan.

Kosten bij aankoop onroerend goed

Bij aankoop van onroerend goed in Duitsland moet ondermeer rekening worden gehouden met onderstaande financieringskosten:

  • Overdrachtsbelasting variërend van 3,5% tot 5%, afhankelijk van de deelstaat
  • Makelaarskosten gemiddeld 3% exclusief 19% MWST
  • Notariskosten 1,5 tot 2%
  • Taxatiekosten ongeveer EUR 1.000,–.
  • Afsluitings-/bemiddelingskosten hypotheek

Er is geen overdrachtsbelasting verschuldigd bij transacties tussen echtgenoten. Denk hierbij aan echtscheidingssituaties. Ook bij transacties tussen ouder en kind hoeft geen overdrachtsbelasting te worden afgedragen. Duitsland kent geen regeling zoals omschreven in artikel 13 (wet BRV, verkrijging binnen 6 maanden). Makelaarskosten worden in de regel betaald door de koper. Er zijn gevallen waar de verkoper de kosten voor zijn rekening neemt of waarbij de koper en verkoper de makelaarskosten delen.

Auto

Vele voordelen

Als u naar Duitsland verhuist, zult u niet langer kunnen blijven rijden met uw voertuigen met Nederlands kenteken. Er zijn dan twee mogelijkheden…..

Lees meer…

Koopwoning

Andere regels

Bij de koop van een woning krijgt u te maken met de Duitse wet- en regelgeving. Als Nederlands burger is het al moeilijk om volledig op de hoogte te zijn van onze wet- en regelgeving, laat staan dat u bekend bent met de Duitse gang van zaken…

Lees meer…

Verhuizen

Een nieuwe omgeving

Verhuizen naar Duitsland? Dat doe je niet zomaar, ook al lijkt het zo dichtbij! Ook als u net over de grens gaat wonen, blijft het emigreren! Dat vraagt om een goede voorbereiding. Waar moet u allemaal aan denken…

Lees meer…